한때 호황을 누렸던 캐나다의 주택 시장에 괴로워하는 거래들이 쌓이고 있습니다.

Zohal Habibi는 구입을 후회하기 시작했을 때 토론토 교외에 있는 새 집으로 이사조차 하지 않았습니다. "우리는 매우 잘못된 결정을 내렸습니다."라고 그녀는 말합니다.

집 자체에 관한 것이 아닙니다. 그녀와 그녀의 남편은 그것이 그들과 두 어린 아이들에게 제공할 추가 공간에 대해 흥분합니다. 문제는 3월에 침실 3개짜리 집에 지불하기로 합의한 가격인 $920,000(US$711,000)입니다.

얼마 지나지 않아 가격이 급락하기 시작했습니다. 대출 기관이 5월에 그 집을 평가하기 시작했을 때 가치는 $800,000로 떨어졌습니다. 몇 주 후 두 번째 감정가는 740,000달러로 더 암울했습니다.

거래에 법적으로 구속되어 있지만 더 이상 대출을 받을 수 있을 만큼 충분히 큰 대출을 받을 수 없는 부부는 판매자에게 가격을 좀 낮추라고 간청했습니다. 목요일에는 $810,000에 마감했습니다. "우리는 시장이 붕괴될 줄은 몰랐습니다."라고 Habibi는 말합니다.

 

최근까지 전국적인 주택 붐의 진원지였던 토론토 전역에서 비슷한 이야기가 쌓이고 있습니다. 세부 사항은 다양할 수 있습니다. 오래된 집을 팔기 전에 새 집을 샀고 지금은 기대했던 만큼의 돈을 벌 수 없는 사람부터 최대 모기지 규모를 결정하는 감정가가 훨씬 낮은 Habibi's와 같은 상황에 이르기까지 합의 가격, 구매자 변심의 단순한 경우.

 

그러나 그들은 모두 한 가지에 해당합니다. 판매자는 더 낮은 가격에 빨리 동의해야 합니다. 이는 토론토 대도시의 주택 가치가 비정상적으로 빠른 속도로 하락하는 데 기여했습니다. 평균 판매 가격은 3개월 만에 거의 9% 하락했습니다. 그리고 고통이 이제 캐나다의 다른 지역으로 퍼지면서 그러한 고통은 이미 진행 중인 주택 시장 쇠퇴를 가속화하고 심화시킬 위협이 됩니다. 수요일에 전국 기준 주택 가격은 2개월 연속 하락세를 기록했으며, 가장 큰 상승세를 보였던 많은 소도시와 소도시가 이제 빠르게 조정되고 있습니다.

토론토 파크데일 지역의 한 아파트. 장기 모기지 이자율은 글로벌 채권 시장이 인플레이션 급등에 대응하면서 빠르게 상승했습니다. 사진작가: 콜 버스턴/블룸버그

토론토에 기반을 둔 중개업체인 Realosophy Realty Inc.를 운영하는 John Pasalis는 "오늘날 시장에 있는 많은 판매자들은 사실상 어려움을 겪고 있는 판매자입니다. 이는 가격에 많은 하방 압력을 가하고 있습니다."라고 말했습니다.

시장이 급변하는 이유는 이례적으로 급격한 금리 인상이다. 30년 만에 최고치를 기록한 인플레이션을 진정시키기 위해 캐나다 중앙은행은 3월부터 기준금리를 0.25%에서 1.5%로 인상했으며 다음 달에는 2.25%까지 인상할 수 있는 문을 열었습니다. 장기 모기지 이자율도 가파르게 올랐다. 인플레이션 싸움은 전 세계적이기 때문에 유사한 프로세스가 전 세계적으로 진행되고 있습니다. 미국에서는 30년 모기지 이자율이 1년에 거의 두 배로 증가하여 2008년 이후 볼 수 없었던 수준에 도달했으며, 뉴질랜드에서는 중앙 은행이 금리를 인상하기 시작한 이후 경매에서 주택이 팔리지 않고 있습니다.

그러나 캐나다에서는 시장 침체가 자체적인 모멘텀을 발전시키기 시작했으며 충격 요법을 사용하여 자신의 야생 주택 시장을 뒤흔들려고 하는 다른 정책 입안자들에게 경고를 보냅니다.

부동산 시장은 먹이 사슬처럼 작동하기 때문에 — 처음 구매자는 다른 사람에게서 더 큰 것을 사기 위해 그 돈으로 다른 사람에게서 집을 구입하고, 다른 사람은 차례로 다른 것을 살 수 있습니다. 이러한 연결이 끊어질 수 있습니다. 모든 방법을 문제. 한 당사자가 거래를 성사할 수 없으면 상대방이 다른 거래를 따를 수 없다는 것을 의미할 수 있으며, 뒤따르는 현금 위기로 인해 판매자가 얻을 수 있는 모든 것을 위해 재산을 빨리 내리거나 구매자가 할 수 있다고 가정할 수 있습니다. '하비비처럼 재협상을 해서 적자를 메우기 위해 높은 이자로 돈을 빌려야 했다. 그것이 현재 캐나다의 일부 지역에서 벌어지고 있는 것으로 보이는 시나리오입니다.

토론토에 기반을 둔 부동산 변호사인 Greg Weedon은 구매 계약을 이행할 수 없는 구매자와 관련된 20개의 파일이 최근에 그의 책상을 강타했다고 말합니다. 2주. “저는 이 시점에서 위반 구매자와 관련된 파일을 독점적으로 가져오도록 전체 비즈니스를 재구성했습니다. 그것이 제가 앞으로 나아갈 비즈니스 모델이 될 것입니다.”

오늘날 시장에서 발생하는 대부분의 고통은 급격한 가격 변동에 휩싸인 구매자와 판매자에게 달려 있습니다. 많은 지역에서 입찰 전쟁이 흔한 3월까지는 매각하기 전에 구매하거나 은행 평가 및 자금 조달을 조건으로 하지 않는 제안을 하는 것이 합리적이었습니다. 이제 시장이 하락하고 있기 때문에 구매자와 판매자가 전략을 조정할 가능성이 높으며, 이는 앞으로 같은 방식으로 고통받는 사람들이 줄어들 것임을 의미합니다.

그러나 캐나다 은행(Bank of Canada)이 아직 금리 인상이 완료되지 않았다는 신호를 보내면서 다음 질문은 거래를 성사시킨 모든 사람들이 버틸 수 있는지 여부입니다.

캐나다 퀘벡주 라살에 건설 중인 콘도 건물에서 일하는 노동자들. 사진작가: Christinne Muschi/Bloomberg

팬데믹을 통해 구매자가 기록적인 높은 가격을 감당할 수 있는 최저 금리를 추구함에 따라 변동 금리 모기지가 모든 신규 주택 대출의 절반 이상을 차지하게 되었습니다. 캐나다 국립 은행(National Bank of Canada)의 조사에 따르면 현재 미결제된 모든 변동 금리 대출의 약 60%가 중앙 은행 금리와 함께 월 상환액이 증가할 것이라고 합니다.

그리고 시장의 약 5분의 1을 차지하게 된 부동산 투자자들도 종종 단기 또는 변동 금리 부채를 통해 높은 레버리지를 받습니다. 이번 달 캐나다 금융 시스템에 대한 위험에 대한 연례 검토에서 중앙 은행은 이러한 투자자들이 차입 비용이 상승하고 주택 가격이 하락함에 따라 매각할 가능성이 더 높을 수 있다고 말했습니다.

토론토에서 북쪽으로 차로 약 1시간 거리에 있는 온타리오 주 배리에 기반을 둔 전문 주택 투자자인 수잔 화이트 리버모어는 "시장이 다가오는 두려움을 느끼기" 시작하면서 연초에 20채의 부동산 중 4채를 팔았다고 말했습니다. 이제 White Livermore는 다시 구매를 시작하기 전에 이 조정이 어떻게 진행되는지 기다리고 있다고 말했습니다.

그녀는 "사람들이 잠시 동안 금리에 대처해야 했다면 더 많은 거래가 있을 수 있다"고 말했다. "내가 보기 시작하기 전에 우리가 바닥을 치고 안정되었다는 것을 알고 싶습니다."