부동산 가격 하락과 재고 증가로 매수자가 늘어난 맨해튼

최근 보고서에 따르면, 2024년 2분기에 아파트 가격은 하락하고 재고는 늘어나면서 맨해튼은 매수자 시장으로 변하고 있습니다. Douglas Elliman과 Miller Samuel의 보고서에 따르면 맨해튼의 평균 부동산 매매 가격은 3% 하락하여 200만 달러가 조금 넘었습니다. 보고서에 따르면 중간 가격은 2% 하락하여 120만 달러가 되었고, 고급 아파트 가격은 1년 만에 처음으로 하락했습니다.

 

가격 하락은 판매용 아파트 재고가 증가한 데 따른 것이며, 판매에도 시간이 더 오래 걸립니다. 평가 및 조사 회사인 Miller Samuel의 CEO인 Jonathan Miller에 따르면, 현재 맨해튼에는 8,000개가 넘는 아파트가 판매되고 있으며, 이는 10년 평균인 약 7,000개보다 높습니다.

 

브라운 해리스 스티븐스에 따르면, 맨해튼은 현재 9.8개월치의 아파트 매물을 보유하고 있으며, 이는 새로운 매물이 없는 상태에서 시장에 있는 모든 아파트를 판매하는 데 9.8개월이 걸린다는 것을 의미합니다. 브라운 해리스 스티븐스 보고서에 따르면, “6개월을 넘는 숫자는 공급이 너무 많고 매수자 시장에 있다는 것을 의미합니다.”

 

맨해튼의 가격 하락과 미분양 아파트 수 증가는 계속되는 타이트한 공급으로 가격이 계속 높게 유지되는 전국 부동산 지형과 대조적입니다. 중개인과 부동산 분석가들은 코로나 이후 맨해튼의 강세가 지속 불가능해졌으며, 매수자와 매도자 모두 마침내 더 높은 금리 환경에 굴복하고 있다고 말합니다.

2023년 4월 23일, 뉴저지주 저지시티에서 바라본 뉴욕 시의 맨해튼 미드타운과 엠파이어 스테이트 빌딩의 석양

그런데 최근 매수자와 매도자의 결심이 약해지고 있습니다. 구매자와 판매자간 기대치 차이가 좁아지면서 보다 많은 거래가 성사되고 있습니다. Douglas Elliman과 Miller Samuel 보고서에 따르면 2분기에 2,609건의 판매가 이루어졌으며, 1년 전보다 12% 증가했습니다. 이는 2년 만에 처음으로 판매가 회복된 것입니다.

 

2분기가 시작되면서 뉴욕의 부동산 시장은 2024년 1분기 동안 침체에 빠져 있던 침체에서 깨어났습니다. 모든 가격대의 거래가 나타나기 시작했습니다. 맨해튼의 높은 임대료도 판매에 도움이 되고 있습니다. 5월 평균 아파트 임대료는 여전히 한 달에 5,100달러 이상이었고 임대료는 늦여름에 오르는 경향이 있습니다. 임대 시장에서 판매 시장을 기다리던 많은 잠재적 구매자가 마침내 매수를 결정하고 있으며, 2024년 말이나 2025년 초에 이자율이 하락하기 시작할 것으로 기대하고 있습니다.

 

그동안 사람들이 중립적 입장을 취하고 있었다면 높은 임대료가 그들을 매도 시장으로 밀어내는 데 도움이 되었을 것입니다. 그래도 모기지 금리는 맨해튼 부동산에 미치는 영향이 미국 전역보다 더 미미한데, 맨해튼 매물이 대부분 현금으로 이루어지기 때문입니다. 2분기에 거래의 62%가 모두 현금이었다.

 

맨해튼 부동산 시장의 모든 부문에서 가격이 하락한 반면, 부유층은 선거 불확실성이 끝날 때까지 매수를 미루면서 고급 주택이 가장 약세를 보이고 있습니다. Miller Samuel에 따르면, 고급 아파트 부문(시장 상위 10%)의 중간 매매 가격은 2분기에 11% 하락했습니다. 고급 아파트의 매물 재고는 22% 급증했습니다.

 

밀러는 고급 주택에서 이 약세는 추세의 시작일 수도 있고, 일회성일 수도 있다고 했습니다. 그렇기에 하반기에 무슨 일이 일어날지 지켜봐야 할 것입니다.