미국 마이애미 지역 주거용 9월 부동산 매매 건수 28% 하락

 

마이애미 부동산 시장은 주택담보대출 금리 상승과 매물 감소로 인해 2022년 9월 3,031가구에서 지난달 2,178가구로 급감하면서 전년 대비 28.1%의 주택 판매가 감소했습니다.

단독 주택 판매는 매물 부족과 주택담보대출 금리 상승으로 인해 2021년 9월 1,241건에서 2022년 9월 869건으로 전년 대비 30% 감소했습니다. 마이애미의 기존 아파트 판매는 매물 부족과 모기지 금리 상승으로 인해 2021년 9월 1,790건에서 2022년 9월 1,309건으로 전년 대비 26.9% 감소했습니다.

 

9월에 또 다른 연방기금 금리 인상에 찬성표를 던진 연준은 40년만의 높은 인플레이션을 늦추려는 의도를 갖고 있습니다. 연준은 모기지 금리를 설정하지 않지만 통화 정책 수행을 통해 모기지 금리에 영향을 미칩니다. 그 결과 지난 52주 동안 30년 고정 모기지 금리가 2.99%에서 6.92%로 상승하면서 전례 없는 변동성을 보였습니다.

 

2022년 9월은 7개월 연속 5% 이상의 모기지 금리를 기록했습니다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 만기 고정 금리 모기지의 평균 약정률은 8월의 5.22%에서 9월의 6.11%로 상승했습니다. 2021년 전체의 평균 약정률은 2.96%였습니다.

 

주택은 모기지 금리 인상에 민감합니다. 2018년은 모기지 이자율이 5%를 기록한 마지막 해였습니다. 마이애미 2022년 9월 총 주택 판매는 2018년 9월보다 7.9% 높게 마감되었습니다(2,019 대 2,178).

 

마이애미 단독 가구 재고는 5개월 연속 증가했지만 아파트는 감소했습니다.

 

2022년 9월 단독주택 재고는 지난해 2,957채에서 지난달 3,912채로 전년 대비 32.3% 증가했다. 아파트 재고는 2021년 같은 기간 동안 8,049개에서 6,399개로 전년 대비 20.5% 감소했습니다.

 

마이애미 단독주택의 신규 리스팅은 1,601채에서 1,351채로 15.6% 감소했다. 신규 아파트는 2,460건에서 1,858건으로 24.5% 감소했습니다.

 

월별 단독주택 재고 공급량은 전년동기대비 59.1% 증가한 3.5개월로 매도자 우위를 나타냈습니다. 기존 아파 재고는 18.6% 감소한 3.5개월로 셀러마켓(Seller's Market)이기도 하다. 구매자와 판매자 사이의 균형 잡힌 시장은 6개월에서 9개월 사이의 공급을 제공합니다.

 

2022년 9월 말 현재 총 활성 리스팅은 11,006개에서 10,311개로 전년 동기 대비 6.3% 감소했습니다.

전국적으로 9월말 총주택재고는 125만호로 8월보다 2.3%, 전년동기대비 0.8% 감소했다. 미분양 재고는 2021년 9월 2.4개월에서 8월과 변함없이 현재 판매 속도에서 3.2개월 공급량에 있습니다.

 

2022년 9월 마이애미의 총 달러 판매액은 총 16억 달러였습니다. 단독 주택의 달러 거래량은 12억 달러에서 7억 5,960만 달러로 전년 동기 대비 36.1% 감소했습니다. 아파트 달러 거래량은 9억 8,290만 달러에서 8억 3,280만 달러로 전년 대비 15.3% 감소했습니다.

 

마이애미의 부진한 판매는 낮은 상태로 유지되어 건강한 시장을 반영합니다.

 

총 마이애미 부실 판매는 2022년 9월 55에서 28로 49.1% 감소했습니다. 공매도 및 REO는 2022년 9월 총 마이애미 판매의 전년 대비 각각 0.4% 및 0.9%를 차지했습니다. 공매도 거래는 전년 대비 60% 감소했습니다. -전년 대비 REO는 42.9% 감소했습니다.

 

2021년 9월의 1.8%에 비해 REO(은행 소유 부동산) 및 공매도를 포함하여 지난 달 마이애미의 모든 폐쇄된 주택 판매 중 1.2%만이 어려움을 겪었습니다. 2009년에 부실 판매는 마이애미 판매의 70%를 차지했습니다.

 

마이애미의 부실 판매 비율은 전국 수치와 비슷합니다. 전국적으로 부실 판매는 9월 판매의 약 2%를 차지했으며, 이는 2021년 9월의 1%에서 소폭 증가한 것입니다.

 

마이애미의 판매 비율은 계속해서 전국, 주를 앞지르고 있습니다.

 

플로리다에서는 2022년 9월 주 전체 단독 주택 판매가 총 20,099개로 전년 대비 29% 감소했으며 기존 아파트 타운하우스 판매는 총 8,406개로 29% 감소했습니다. 폐쇄된 판매는 판매 계약서 작성 후 30일에서 90일 이상 사이에 발생할 수 있습니다.

 

전국적으로 총 기존 주택 판매 거래는 8월에서 1.5% 감소하여 9월 계절 조정 연간 비율인 471만 건으로 감소했습니다. 전년 동기 대비 매출은 23.8% 감소했습니다(2021년 9월 618만에서 감소).

 

지역 부동산 중개인 위원회/협회와 협력하여 플로리다 부동산 중개인 리서치 부서의 데이터에 따르면 단일 가족 기존 주택의 주 전체 중간 판매 가격은 전년도보다 13.8% 증가한 403,880달러였습니다. 지난달 아파트-타운하우스 단위의 중간 가격은 $307,250로 1년 전보다 20.5% 상승했습니다. 중앙값은 중간점입니다. 집의 절반은 더 비싸게 팔고 절반은 더 싸게 팔았습니다.

 

전국적으로 9월 모든 주택 유형의 중간 기존 주택 가격은 384,800달러로 모든 지역에서 가격이 상승함에 따라 2021년 9월(355,100달러)보다 8.4% 상승했습니다. 이는 127개월 연속 전년 동기 대비 증가세를 기록하며 가장 긴 연속 기록입니다.

 

여러 입찰을 유치하는 마이애미 부동산, 구매자가 정가를 초과함

 

2022년 9월 단독 주택에 대해 받은 원래 정가의 중앙값 비율은 96.6%로 작년 98.6%에서 2% 하락했습니다. 기존 분양가의 중위수는 97.2%로 지난해 97.3%에서 0.1% 하락했다.

마이애미 단독 주택 판매의 등록일과 계약일 사이의 중간 일수는 24일로 작년 18일에서 증가했습니다. 단독 주택의 평균 판매 기간은 68일로 지난해 66일보다 3% 늘었다.

아파트 등재일과 계약일 사이의 평균 일수는 28일로 35일에서 20% 감소했다. 아파트 판매일수 중앙값은 71일로 82일에서 13.4% 감소했다.

 

마이애미 현금 판매 2022년 9월 전국 수치보다 79.5% 증가

 

현금 판매는 2021년 9월의 37.3%에 비해 2022년 9월 마이애미 마감 판매의 39.5%를 차지했습니다. 최신 NAR 통계에 따르면 미국 주택 판매의 약 22%가 현금으로 이루어집니다.

 

현금 구매자는 금리 인상에 방해받지 않습니다. 현금 구매자의 높은 비율은 모든 현금으로 구매하는 경향이 있는 외국인 구매자와 부동산 판매 수익으로 더 많이 살 수 있는 더 비싼 미국 시장에서 이사하는 외국인 구매자를 위한 탁월한 미국 부동산 시장으로서의 마이애미의 최고 위치를 반영합니다.

 

현금 판매는 마이애미의 모든 기존 아파트 판매의 49.6%, 단독 주택 거래의 24.3%를 차지했습니다.