미국 상업용 부동산 대출, 2025년 초 급격히 반등

은행과 CMBS가 주도하는 상업 대출 급증

CBRE의 최신 조사에 따르면, 미국 상업용 부동산 대출은 은행 활동 급증, 대출 스프레드 축소, 그리고 자금 조달 수요 증가에 힘입어 2025년 1분기에 강력한 회복세를 보였습니다. 연방 정부 정책과 경제 불확실성에 대한 우려에도 불구하고, 시장은 눈에 띄는 회복력을 보였습니다.

CBRE의 상업 대출 마감 실적을 나타내는 대출 모멘텀 지수는 전 분기 대비 13% 상승했고, 전년 대비 90% 급등했습니다. 이 지수는 2023년 1분기 이후 처음으로 2025년 초 300을 돌파했지만, 3월 시장 변동성 확대로 소폭 하락하면서 분기 마감 시점은 292였습니다.

CBRE 미국 채권 및 구조화 금융 부문 사장 제임스 밀런은 "국채 금리가 지속적이고 변동성이 컸음에도 불구하고 신용 스프레드는 지속적으로 축소되어 스폰서들이 조기 재융자와 인수를 위한 추가 부채를 활용할 수 있게 되었다. 투자 매각 증가는 새로운 자금 조달 기회를 창출했고, 유동성이 낮은 자산 유형에 대한 가격 벤치마크를 확립하는 데 도움이 되었다." 고 말했습니다.

 

은행과 CMBS가 성장을 견인합니다

은행은 1분기에 비대리점 대출 부문을 주도하며 시장 점유율 34%를 기록했는데, 이는 유리한 규제와 탄탄한 재무구조에 힘입어 전분기 22%에서 증가한 수치입니다. CMBS 콘듀잇은 26%의 점유율로 그 뒤를 바짝 쫓으며 전년 동기 9%에서 세 배로 증가했습니다. 업계 전체의 개인상표 CMBS 발행 규모는 2024년 1분기 대비 연초 대비 132% 증가했습니다.

생명보험 회사는 비대리점 신규대출 시장에서 21%의 점유율을 유지했지만, 채권 펀드와 모기지 리츠를 포함한 대체 대출 기관의 점유율은 1년 전 48%에서 19%로 감소했습니다. 채권 펀드의 감소는 신중한 입장과 경쟁 심화를 반영하며, 신규대출 시장이 연간 17% 감소했습니다.

 

대출 스프레드와 지표는 제약 속에서 낙관적인 모습을 보인다

2025년 초 대출 금리는 더욱 경쟁력을 갖추게 되었습니다. 평균 상업용 모기지 대출 스프레드는 전년 대비 29bp 하락한 183bp로 좁혀졌습니다. 다세대 주택 담보 대출 스프레드는 기관의 대출 집행 강화로 인해 2022년 1분기 이후 최저 수준인 149bp로 하락했습니다.

사무실 금융은 놀라운 반등을 보이며, 단일 자산 단일 차용자(SASB) 거래가 다수 마무리 단계에 들어섰습니다. 데이터 센터 건설 대출 또한 기존 기술 기업을 넘어 다양한 임차인 수요 증가에 힘입어 높은 수요를 유지했습니다.

한편, 인수 대상 주택의 자본화 금리는 24bp 상승한 6.1%를 기록했고, 부채 수익률은 90bp 상승한 10.3%를 기록했습니다. 이는 대출 기관들이 위험 기대치를 조정하고 있음을 시사합니다. 평균 담보인정비율(LTV)은 62.2%로 하락하여 인수 기준이 더욱 보수적으로 변경되었음을 시사합니다.

 

대행사 대출은 엇갈린 결과를 보인다

다세대 주택 담보대출은 1분기에 220억 달러를 기록했는데, 이는 2024년 4분기 대비 58% 감소했음에도 불구하고 전년 동기 대비 15% 증가한 수치입니다. 7~10년 다세대 주택 담보대출의 고정 주택담보대출 금리를 추적하는 CBRE의 에이전시 가격 지수는 전분기 대비 40bp 상승한 5.8%를 기록했습니다.

밀론은 "대리점 활동이 꾸준히 이루어지는 가운데, 비대리점 다세대 주택 거래, 특히 변동 금리 브리지 또는 은행 자금 조달로 뒷받침되는 거래가 증가하면서, 여전히 변화하는 금리 환경에서 차용인에게 더 많은 유연성을 제공했습니다."라고 덧붙였습니다.

전반적으로 1분기 데이터는 상업용 부동산 대출 시장이 회복되고 있을 뿐만 아니라 복잡하고 변화하는 거시경제 환경에 적응하고 있다는 모습을 보여줍니다.