주택 위기에 대한 해답은 더 많은 주택입니다

Rent.com의 2023년 6 월 임대료 보고서 에 따르면 오랜 기간의 인상 끝에 2023년 5월 임대료가 코로나 이후 처음으로 하락했습니다 . 그러나 CNN 이 보도한 바와 같이 미국 주택 시장은 여전히 ​​650만 가구가 부족하다 . Freddie Mac 의 데이터에 따르면 새로 형성되는 가구 수를 따라갈 만큼 충분한 주택이 건설되고 있지 않습니다.

최근까지 임대료가 오르고 주택 부족이 극적으로 발생했다면 질문은 개발자들이 더 많은 주택을 짓지 않는 이유는 무엇입니까? 답은 다면적이며 경제성과 개발 요인을 모두 다루어야 합니다.

A Dime Saved 에 보고된 바와 같이 미국인의 61%는 집을 살 여유가 없다고 말합니다 . 게다가 5명 중 1명은 자신을 위한 집을 결코 확보할 수 없을 것이라고 생각합니다. 동시에 개발자들은 명확한 기회가 있을 때 주택 프로젝트를 추진하는 경우가 많습니다. 건설에 유리한 조건과 주택 수요가 있는 곳에서는 계약자가 부동산을 만들고 판매할 가능성이 더 높을 수 있습니다. 간단히 말해서, 더 많은 집을 짓는 것은 부족을 해결하고 임대료를 낮출 수도 있습니다.

다음 사항은 미국인들이 감당할 수 있는 가격으로 주택을 찾을 수 있는 더 많은 기회를 창출하는 방법과 함께 더 많은 주택이 건설되지 않는 이유를 밝히는 데 도움이 될 수 있습니다.

토지 및 건물 조건

수년간의 개발 프로젝트 후에 계약자가 특정 지역에서 건축할 장소를 찾는 것이 어려울 수 있습니다. 일부 지자체는 개발 가능한 토지 공급량이 많지 않을 수 있습니다. 다른 커뮤니티에서는 새 건축물에 반대하는 주민들의 정서를 반영한 ​​NIMBY(Not in My Backyard) 사례가 있을 수 있습니다. 도시에도 밀도 상한선이 있을 수 있습니다. 뉴욕 에는 주거용 건물을 부지 크기의 최대 12배까지 허용하는 용적률(FAR) 상한선이 있습니다 .

개발자는 일반적으로 프로젝트를 진행하기 전에 규정에 관한 질문을 합니다. 일부 장소에서는 구역 설정이 필요할 수 있지만 덜 제한적이라면 새로운 프로젝트에 대한 인센티브가 될 수 있습니다. 예를 들어 투자자는 높이와 밀도에 대한 제한이 적은 텍사스주 휴스턴 과 같은 장소를 찾을 수 있습니다.

자금조달 요인

역사적으로 개발은 항상 가장 투기적인 자금 조달 유형 중 하나로 여겨져 왔습니다. 오늘날 최근의 은행 파산과 그에 따른 대출 기관에 대한 압력 증가로 인해 건설을 위한 대출 발행은 훨씬 더 많은 위험을 수반할 수 있습니다. 대출 기관은 기존 아파트 건물, 특히 이미 현금 흐름이 있는 아파트 건물에 금융 옵션을 부여하는 것을 선호할 수 있습니다.

 

높은 이자율도 역할을 할 수 있습니다. 임대주택을 짓고 완제품을 판매하는 등의 프로젝트에 관심이 있는 디벨로퍼들은 시장에 나올 수 있는 매매가를 계산하게 됩니다. 이자율과 상한선 금리가 상승하고 투자자들이 더 높은 수익을 추구하면서 완성된 프로젝트의 가치가 하락하고 있습니다. 토지 가격이 인하될 때까지 건물을 정당화하기 어려울 수 있습니다. 특히 개발자가 프로젝트를 완료하고 재판매할 여백이 충분하지 않다고 느끼는 경우 더욱 그렇습니다.

세제 혜택

유리한 세금 혜택이 제공되지 않으면 개발자는 프로젝트를 기피할 수 있습니다. 예를 들어 뉴욕에서는 2022년에 만료되는 421-a 세금 감면이 있었습니다. 이 프로그램은 개발자에게 저렴한 임대료로 유닛의 25~30%를 제공하는 대가로 35년 세금 감면을 제공했습니다. 프로그램이 만료된 후 개발자는 위험을 감수하고 프로젝트가 완료되면 완전히 세금을 내야 한다는 사실을 알고 프로젝트를 구축할 가능성이 줄었습니다.

2023년 6월, Ron DeSantis 주지사가 플로리다 주의 상원 법안 에 서명하여 주의 개발자들에게 충분한 기회를 제공했습니다. 이 법안은 플로리다 전역의 주택 프로젝트 및 프로그램에 7억 1,100만 달러를 투자합니다. 다가구 개발자와 소유주에게 재산세 면제 및 세금 공제를 제공합니다.

이와 같은 인센티브는 건설을 촉진하는 경향이 있습니다. 개발자가 사업 계획에 세금 감면을 포함할 수 있는 경우 커뮤니티 거주자를 위한 주택 옵션을 만들도록 자극할 수 있습니다. 따라서 세금 감면 및 인센티브를 제공하는 지방 정부는 새로운 건설 프로젝트를 유치할 수 있습니다.

임대료 규정

뉴욕, 캘리포니아, 오레곤, 미네소타와 같은 일부 주에서는 부동산에 대해 얼마나 많은 임대료를 올릴 수 있는지에 대한 제한이 있습니다. 요율에 상한선이 있는 경우 완제품 가격에 대한 하향 압력이 있을 수 있습니다. 개발자가 시장 요율 인상을 수용할 수 있는 유닛을 만들 수 없다고 생각할 때 건설 욕구가 식을 수 있습니다.

그러나 임대료 규제가 제거되면 경기장을 평준화하고 전반적으로 임대료를 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 보스턴에서는 임대료 규제가 해제된 후 도시 역사상 가장 큰 단일 주택 및 개발 붐이 일어났습니다. 우려대로 임대료가 오르기는커녕 오히려 집값 하락으로 이어졌다.

대중교통 중심의 기회

뉴욕에서 지역 계획 협회(Regional Plan Association)는 궁극적으로 저렴하고 안정적인 주택을 만들기 위한 노력의 일환으로 환승역 근처에 새 주택 건설을 촉진하기 위해 노력하고 있습니다. 이 개념에는 활용도가 낮은 주차장을 확보하고 주요 인프라 및 교통에 인접한 건물 건물을 포함합니다.

더 많은 사람들이 승차 공유 서비스, 걷기, 자전거 타기 또는 원격 작업을 사용하는 지역에서는 넓은 주차 공간이 덜 필요할 수 있습니다. 이러한 장소는 편의 시설과 대중 교통에 가까이 있기를 원하는 주민들을 위한 주택으로 전환될 수 있습니다. 개발자는 건물 프로젝트를 활용하여 커뮤니티에 더 건강하고 지속 가능한 옵션을 제공할 수 있습니다.

의심의 여지없이 일부 지역에서는 주택 위기가 진행 중입니다. 예를 들어, 뉴욕시에서 Eric Adams 시장은 500,000개의 새 주택이 필요하다고 말했습니다. 또한 뉴욕 부동산 위원회는 2030년까지 530,000채를 요구합니다 .

저렴한 옵션에 대한 수요가 확실히 있는 반면 시장 가격 주택에 대한 관심도 있습니다. 이와 같이 주택 위기에 대한 해답은 모든 다른 경제성 수준에서 더 많은 주택이 될 수 있습니다. 주택이 많을수록 경기장을 평준화하고 전반적으로 임대료를 낮출 수 있습니다.